상호임대주택은 어떨까요? 규제지역일 때 매수하고 매도할 때 비규제지역이 되면 2년 거주요건을 충족하고 첫 주택으로 하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그러다 상호임대주택이라는 것이 나왔습니다. 세입자를 보호하기 위한 조치 중 하나입니다. 한 번 세입자를 받아들인 후 다음 세입자의 임대료를 5% 이하로 인상하면 거주요건은 비과세에서 제외된다는 뜻입니다. 매수 후 임대해 주고 다음 계약 시 임대료를 5% 이하로 인상하면 가구당 1주택에 적용되는 비과세 혜택을 적용할 때 2년 거주요건이 면제됩니다. 상호임대주택 최신자료 2024년 세법개정안 자료 □ 7월 25일(목) : 2024년 세법개정안 공고 □ 7월 26일(금) ~ 8월 9일(금) : 입법예고(14일간) □ 8월 27일(화) : 국무회의 □ 9월 2일(월) 이전 : 상호임대주택 양도소득세 비과세특례 신청기간 연장 정기국회 제출* 임대료 상승률이 5% 이하인 상호임대계약을 체결한 경우, 1가구 1주택 비과세 및 규제지역 주택 장기보유 특별세액공제 적용 시 2년 거주의무 면제 ㅇ 임대시장 안정화 지원을 위해 상호임대주택 양도소득세 세액공제 특례 신청기간을 2년 연장(‘26.12.31.까지)합니다. 상호임대주택 양도소득세 세액공제 특례 신청기간 연장(소득세법 제155조의3①) 현행 □ 상호임대주택 양도소득세 세액공제 특례 신청요건* * 1가구 1주택 비과세 및 장기보유 특별공제 적용 시 거주기간 요건(2년) 면제 ㅇ 이전 계약에 따른 임대기간 : 1년 6개월 이상 ㅇ 아래 모든 요건을 충족하는 상호임대계약에 따른 임대기간 : 2년 이상 ➊ 이전 계약 대비 임대보증금 또는 임대료가 5% 이하 증가 ➋ 주택 매수 후 계약 체결 ➌ 주택 매수 시 승계받은 계약 제외 ➍ ‘24.12.31.까지 체결 예정 변경 – ‘26.12.31.까지 체결 기존 상호임대차에 대한 자료입니다. 임대료를 자발적으로 5% 이하 인상하는 임대인(상호임대인)의 경우 세대당 1주택 양도세 면제 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 전액 면제하여 계약갱신을 유도합니다. 질문: 상호임대주택으로 운영되는 모든 소유주택은 양도세 면제를 위한 2년 거주의무 + 장기보유특별공제를 위한 2년 거주의무에서 면제되나요? 답변: 아니요! 상호임대주택으로 운영되는 주택으로 최종 양도되는 1주택에 대한 거주의무만 면제됩니다. 즉, 마지막에 남는 1주택이 됩니다. 질문: 상호임대계약으로 인정받기 위해서는 이전 임대계약 대비 ‘임대료 상승률 5% 이하’를 준수해야 합니다. 이 경우 이전 임대계약이란 무엇인가요? 답변: 거주자 ‘A’와 임차인 간에 주택을 취득한 후 체결한 새로운 계약을 말합니다. 즉, 거주자가 주택을 취득하기 전에 이전 임대인 ‘B’와 임차인 ‘B’ 간에 체결한 계약을 ‘A’가 인수한 경우 ‘이전 임대계약’으로 간주되지 않습니다. 이전 임대인과 임차인 간의 계약을 그대로 인수한 경우 이전 임대계약에 해당하지 않는 것으로 간주될 수 있습니다. 질문: ‘이전 임대차 계약’과 ‘상호 임대차 계약’의 임차인은 반드시 동일해야 합니까? 답변: 아니요. ‘이전 임대차 계약’과 ‘상호 임대차 계약’의 집주인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 됩니다. 즉, 임차인이 바뀌어도 임대료 인상률은 5% 이내를 준수해야 합니다. 월세를 정할 때 임차인은 반드시 동일할 필요는 없습니다. 이전 임차인이 이사를 나가고 새 임차인이 이사를 들어와도 적용할 수 있습니다. 질문: ‘이전 임대차 계약’과 ‘상호 임대차 계약’ 사이에 시간적 간격이 있을 수 있습니까? 답변: 네. 두 계약의 임대차는 간격 없이 계속될 필요는 없습니다. 임차인이 이사를 나가고 새 임차인이 들어오는 동안 공간이 비어 있어도 괜찮습니다. 질문: ‘상호 임대차 계약’은 언제까지 체결해야 ‘상호 임대 주택’으로 인정받을 수 있습니까? 답변: 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 사이에 체결되어야 하며, 실제로 보증금을 납부했는지 확인해야 합니다. 이번에 세법이 개정되면 2026년 12월 30일까지 체결하더라도 적용될 수 있습니다. 질문: 계약갱신청구권 행사로 인한 계약도 ‘상호임대차계약’으로 인정되나요? 답변: 가능합니다. 질문: 등록된 임대주택사업자의 임대주택도 ‘상호임대주택’이 될 수 있나요? 답변: 가능합니다. 질문: 임대주택이 다세대주택인 경우, ‘상호임대주택’으로 인정받기 위해 각 가구(주택단위)마다 ‘상호임대차계약’을 체결해야 하나요? 답변: 향후 이전 계획에 따라 다릅니다. 다세대주택 전체를 이전할 계획이라면 모든 가구와 상호임대차계약을 체결해야 합니다. 다만, 다세대주택을 단위별로 양도할 계획이라면 각 가구별로 상호임대차계약을 체결하였는지 여부에 따라 상호임대주택으로 인정받을 수 있습니다. 질문: “즉시임대차계약”에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 “상호임대차계약”에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 정해지나요? 답변: 해당 계약에 따른 실제 임대기간을 기준으로 정해집니다. 질문: ‘상호임대차계약’ 체결 시 전세에서 월세로 전환하거나 월세에서 전세로 전환할 때 임대료가 5% 이하로 오르는지 어떻게 판단하나요? 답변: 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산출비율(전세와 월세의 환산율)을 활용하여 산출합니다. 첨부파일 : 국세법령정보시스템.pdf 파일 다운로드 내 컴퓨터에 저장 네이버 MYBOX에 저장 규제지역 내 아파트 A를 매수하여 2년 임대 후 보증금 상승률 5% 이하로 2년 더 임대할 경우, 거주하지 않고 아파트 A를 만기 후 매도하더라도 상호임대주택의 거주조건 면제가 가능합니다. #상호임대주택 #상호임대특례 #상호임대조건 #상호임대에서 월세로 전환 #상호임대신규계약 #규제지역 거주조건 면제